الايجار اتفاق والمسؤولية لاصلاح وصيانة |
| Share |
احدى القضايا الرئيسية المتعلقة بتأجير وتأجير الممتلكات التي هي من أعمال الصيانة والاصلاح فيما يتعلق الايجار اتفاق. من هو المسؤول إذا السقف يبدأ المسربه ، نظام التدفءه المركزية ينهار؟ حتى لو كان المالك والمستأجر قد شامل الايجار اتفاق على ان يغطي كامل في هذه الامور ، ومختلف اعمال البرلمان غالبا ما يعلو على اتفاق الايجار. القانون غير وارد في اي قانون واحد وحيد : وهو عبارة عن مزيج من القانون العام (القانون القاضي الصنع) ومختلف الاحكام القانونية الراميه الى التعامل مع مختلف الامور بما في اتفاقات الايجار.
في القانون العام المالك / المستأجر المسؤولية عن الاصلاحات يحكمها اتفاق الاستئجار. شروط ذلك العقد (الايجار اتفاق) قد تكون المنصوص عليها صراحة) حيث اعرب عن) او قد يكون ضمنيا بموجب القانون (حيث ضمنا). بعض هذه المصطلحات ضمنا المشتركة التي تنطوي عليها القانون ، وغيرها من أعمال البرلمان المعروفة قانوني حيث ضمنا. المشترك القانون ضمنا حيث يمكن التغلب عليه من حيث التعبير عن الايجار اتفاق قانوني ولكن ضمنا حيث لا يمكن عموما ان تكون اقالة الايجار اتفاق ، الامر الذي يجعل قانوني ضمنا من حيث الاهميه البالغة لاتفاق الايجار. ولذلك فمن المهم لاتفاق الايجار للنظر في :
* صريح من حيث الايجار اتفاق
* المشتركة القانون ضمنا من حيث الايجار اتفاق (ولكن اخذا في الاعتبار ان هذه يمكن استبعادها اذا الايجار اتفاق يقول خلاف ذلك)
* قانوني داخل ضمنا من حيث الايجار اتفاق (وإذ تضع في اعتبارها ان هذه العادة لا يمكن ان تستبعد ان يشكل اتفاق الايجار وبالتالي سوف تعمل على الرغم من حيث الايجار اتفاق).
خرق هذه صريحة او ضمنيه من حيث الايجار ضمن الاتفاق يشكل اخلالا بالعقد (اتفاق الايجار) ويمكن انفاذها من جانب طرفي العقد ، (الاتفاق الايجار) اي المالك او المستأجر حسب مقتضي الحال.
الايجار اتفاق ايار / مايو المنصوص عليها الشروط التي تنص الذي تقع عليه المسؤولية عن ما يمكن اصلاحه. اذا كان المالك قد المضطلع بها في اطار اتفاق الاستئجار للقيام بكل الاصلاحات المستأجر يمكن ان تنفذ هذه الالتزامات على النحو الذي حدده اتفاق الاستئجار. الملاك 'المسؤولية سيعتمد على الصياغه الدقيقة للبنود ذات الصلة في اطار اتفاق الاستئجار.
من الاهميه بمكان التمييز بين 'اصلاح' من 'تحسين' فى اطار اتفاق الاستئجار. كلمة 'اصلاح' يقتصر على تجديد او استبدال الاجزاء الفرعية للبناء ؛ التحسن اضافة الى امور الممتلكات التي لا توجد أصلا. القانون لا تفرض اي التزام على مالك المبنى من اجل اجراء تحسينات فيها ما لم يتفق صراحة على القيام بذلك في اتفاق الاستئجار. لذا اصلاح أ تسريب البالوعه من شأنه ان تصنف في عداد أ اصلاحها. واذا اراد المستأجر أ المعهد الموسيقي التي من شأنها ان تصنف في عداد تحسنا وعلى حد علمي ليس من شأنه ان العديد من الملاك جزاء هذا العمل.
اذا من حيث الايجار اتفاق يضع اصلاح التزام المستأجرين على مسألة ما اذا كان ينبغي او لا تكون واجبة النفاذ هذا يعتمد على طول مدة الايجار ونوع من الاصلاحات. اذا كان المستأجر قد دوري الايجار اتفاق محدد المده او الايجار اتفاق لمدة تقل عن 7 سنوات ، والجزء الاكبر من الالتزامات الرئيسية تصليح ستوضع على المالك بحكم المادة 11 من قانون المالك والمستأجر عام 1985.
المادة 11 تنطبق على عقود الايجار او الايجار اتفاق على منح او بعد الرابعة والعشرين تشرين الاول / اكتوبر 1961 لمدة تقل عن سبع سنوات. الغالبيه العظمى من مضمون اتفاق ايجار shorthold ق هي الدوري او لمدد تقل عن سبع سنوات وذلك في الباب 11 طلبا للحصول على هذه الايجار اتفاق س. الملاك ضمنا التزامات بموجب المادة 11 هي :
* ان تبقى فى اصلاح هيكل والخارج من المسكن (بما في اقنيه الصرف الصحي ، البالوعات والمواسير الخارجية) للوفاء الايجار اتفاق.
* ان تبقى في اصلاحها وحسن سير اعمالها من اجل المنشآت في المسكن لامدادات المياه والغاز والكهرباء والصرف الصحي (بما في الاحواض ، وبالوعات ، وحمامات صحيه وسائل الراحة) لتنفيذ اتفاق الايجار.
* ان تبقى في اصلاحها وحسن سير اعمالها من اجل المنشآت في المسكن للغرفة وتسخين المياه للوفاء الايجار اتفاق.
'هيكل والخارج' فى النقطه الاولى لا يحدده القانون. ومع ذلك ، 'هيكل' ا الايجار المحدد في اتفاق واضح ويشمل النسيج الرئيسي للمسكن مثل الرئيسية الجدران ، وأسس اخشاب السقف (بما في أطر النوافذ) تمييزا لها عن الاوسمه والتجهيزات ، في حين ان 'الخارج' ا الايجار المحدد في الاتفاق اجريت من قبل المحاكم لتشمل المسارات او الخطوات التي تشكل وسيلة اساسية للحصول على المسكن ولكن ليس ممهدا في الفناء أو ممشي في مؤخرة البيت.
التكثيف هو في كثير من الاحيان مشكلة في استئجار العقارات وكثيرا ما المتنازع عليها ضمن اتفاقات الايجار. وقد تفاقم هذا الوضع في السنوات الاخيرة عن طريق ازالة النوافذ الخشبيه والاستعاضه عنهم مع upvc منها. هذا وقد تم القيام به في كثير من الأحيان دون ايلاء الاهتمام اللازم لضمان التهويه الكافية السلبي. معظم الايجار اتفاق ق لها ضمن الشروط التي تتطلب منهم المستأجرين لضمان التهويه الكافية. ولكن ، وهذا هو فقط الالتزام بها بصورة انتقاءيه. المالك ثم قدم كثيرا مع المشاكل الناتجة عن سوء التهويه مثل القالب او الاضرار التي لحقت الملاط. واذا كان التكثيف قد الحقت اضرارا الرئيسية النسيج من الممتلكات ، مثل الملاط ، بين الملاك والمستأجرين ، ويمكن لتصليح الملاط ، ولكن هذا لن علاج التكثيف ؛ انها ببساطة سوف ترميم الآثار الناجمة عن التكثيف. واذا كان التكثيف لا يمكن الشفاء منها عن طريق 'اصلاح' ولكن لا يمكن القضاء عليها الا عن طريق 'تحسينات' ، المالك غير مسؤول بموجب المادة 11 لعلاج هذه المشكلة. المستأجرين قد تكون قادرة على متابعة هذه المساله بموجب قانون حمايه البيئة لعام 1990.
المالك ضمن التزامات الأيجار اتفاق لاصلاح ويبقى في الصحيح من اجل العمل لمنشآت لامدادات المياه والغاز والكهرباء والصرف الصحي ، وغرفة تسخين المياه فقط تلزمه صيانة واصلاح المرافق الموجودة في بداية الايجار اتفاق. اذا كان المسكن ليس لديها مرافق تأت هذه بداية لاتفاق الايجار ، ثم ليس هناك أي التزام من جانب الملاك والمستأجرين ، على توفير ما يلزم من المنشآت. في الاصل ، كانت تقتصر على التشريعات المنشآت التي تم بالفعل داخل اربعة جدران المسكن. ولكن ، اذا كان الايجار اتفاق على منح أو بعد 15 كانون الثاني / يناير 1989 بين الملاك والمستأجرين ، سيكون مسؤولا عن المرجل بغض النظر عن المكان الذي كان يقع.
المالك مسؤولا عن هذه الامور بموجب اتفاق الايجار ، وحتى اذا كانت المشكلة هي الصناع عيب - على سبيل المثال ، إذا كان معيبا المرجل عندما تم توريدها وتركيبها. لديه الحق في طرح المشكلة وحتى اذا لم يكن له الخطأ : وهو ما يعرف المسؤولية الصارمه. والاستثناء الوحيد سيكون فيها العيب يرجع الى بعض الخطأ على جزء من المستأجرين ، الذين يجب استخدام الممتلكات في ا 'مستأجر - مثل - بطريقة' على الوفاء بتعهداتها اتفاق الاستئجار. حتى اذا ما تنشأ مشاكل لان المستأجرين لم يستخدموا تلك الممتلكات في مستأجر - بطريقة شبيهة ، والمالك ليس مسؤولا عن الاصلاحات الى بنود في المساله قيد الايجار اتفاق.
المادة 11 تنص على انه في تحديد معايير للاصلاح الممتلكات الى المحاكم يجب ان يكون الصدد الى الطابع والعمر المرتقب للممتلكات والمكان الذي يقع. لذلك ، اذا كان البيت في حالة سيئة عند بدء الايجار والاتفاق في منطقة فقيرة جدا من الجوده والاسكان بين الملاك والمستأجرين ، لن يكون لها القيام اصلاحات شاملة في اطار الباب 11 ، كما لن تكون مضطره الى سعادة باجراء تحسينات . الترقيع والتصليح يجوز استيفاء الشروط الواردة في الباب 11 ، وهذا يتوقف على الظروف الخاصة للقضية.
المالك غير مسؤول بموجب المادة 11 (او الواقع تحت اي من التزامات صريحة او ضمنيه) ما لم يكن المستأجر قد اعطاه مهلة للحاجة الى اصلاح. ولذلك ، اذا مستأجر هو المتضرر نتيجة عيب ، بين الملاك والمستأجرين ، لن يكون مسؤولا بموجب اتفاق الايجار لاصابته وقال انه اذا لم يخطر من الحاجة الى اصلاح الخلل.
الايجار اتفاق ايار / مايو تنص على ان يكون المستأجر مسؤولا عن الاصلاحات الداخلية تزييني. وفي كثير من الاحيان ، ولكن الايجار اتفاق تلتزم الصمت بشأن هذه المساله. وفي هذه الحاله ، يجب النظر الى ضمنا من حيث الناشءه أما في مجال القانون او بموجب النظام الاساسي.
وللأسف ، فان القانون العام هو القليل المساعدة في الغالبيه العظمى من الحالات : اذا كان الايجار هو اتفاق الصامتة ، فان القاعده العامة هي انه لا يوجد ما يعني ضمنا ان المبنى صالح للسكنى البشر أو ان أيا من الطرفين لن تكون مسؤولة عن عمليات الاصلاح. وبعباره اخرى ، فان القانون العام هو محايدة الى حد كبير. ومع ذلك ، هناك بعض الاستثناءات الطفيفه لاتفاق الايجار التي هي موضح ادناه :
في حالة التوصل إلى اتفاق ايجار مفروشه تأجير المالك اوامر (ضمنا) ان الممتلكات هو صالح للسكن في التاريخ عندما تبدأ اتفاق الايجار. ولذلك ، اذا تأثيث البيت غير صالحة للسكن لانها مليءه بالحشرات المستأجر يمكن ، عند بدء الايجار اتفاق ، وعلى الفور التنصل من اتفاق الايجار ، واسترداد اي ايداع او الايجار انه قد يدفع ويرفع دعوى على صاحب الملك عن اي ضرر او خسارة عانى. ومع ذلك ، فان المستأجر يجب ان نعمل بسرعة لأن هذا يعني مصطلح لا تنشأ إلا عند بدء الايجار اتفاق. المالك لا يمكن اجبار لجعل الملكيه للسكن. المستأجر هو مجرد تصحيح لالغاء اتفاق ايجار واسترداد خسائره. لا يوجد استمرار التزام من جانب المالك على ابقاء اماكن مفروشه صالح للسكن.
لا يوجد مصطلح يعني في اي اتفاق الاستئجار ، سواء كانت ذات طابع مفروشه او غير مؤثث الممتلكات ، ان المستأجر هو ليكون مسؤولا عن الاصلاحات. ومع ذلك ، يجب ان يكون المستأجر استخدام الممتلكات في ا 'مستأجر - مثل - بطريقة' بموجب شروط عقد الايجار اتفاق. وهذا يعني انه يجب ان يأخذ في توفير الرعايه المناسبه للممتلكات بالممارسه القليل الوظائف التي يمكن ان يعقل ان يتوقع من صاحب له من اتفاق الاستئجار ، مثل الفتح اقنيه الصرف الصحي ، وبعد ان اكتسحت المداخن ، واصلاح الصمامات وهلم جرا.
في ظروف معينة ، حيث تم توقيع اتفاق ايجار ولكن ليست كاملة ، ويجوز للمحكمة ان ينطوي مصطلح ، في القانون العام ، ان المالك سيأخذ معقولة الرعايه المشتركة للاجزاء بموجب اتفاق ايجار - على سبيل المثال ، السلالم وغيرها من المرافق التي يجري تقاسم بين مختلف المستأجرين. اذا كان المبنى يتكون من كتلة كبيرة من برج تحتوي المصاعد ، السلالم وغيرها من الاجزاء المشتركة واتفاق الايجار للشقق فردية لا تلزم اما المستأجر او المالك للحفاظ على الاجزاء المشتركة ، ويجوز للمحكمة ان تعقد ، لان الايجار هو اتفاق غير مكتمله واماكن لا يمكن ان تعمل بدون هذه الاجزاء المشتركة مع الحفاظ ، وبين الملاك والمستأجرين ، ويجب ان اتخذت المسؤولية ضمنا داخل الايجار اتفاق لابقائهم في حالة معقولة.
الممتلكات هوك هو الموقع تهدف مباشرة الى اصحاب العقارات في المملكه المتحدة. ويضم الموقع الحرة ادارة الممتلكات البرمجيات التي تمكن اصحاب العقارات لتتبع جميع البيانات المالية المتعلقة حافظاتها. وهو يتيح للمستخدمين طباعة اتفاقات الايجار وغيرها من اشكال حرة الى الابد. الموقع الذي يولد في الزمن الحقيقي لكتاب الايجار كل الممتلكات ، فضلا عن احتساب الضريبه liabilty الملاك أ. خدمة مجانيه تماما لاستخدامها في الممتلكات هوك.
|
© 2005-2010 E-articles.info All Rights Reserved - Terms and conditions |